Prêt Locatif Social (PLS)

Le Prêt locatif social (PLS) s’adresse à tout investisseur qui achète un logement pour le louer.
Le PLS est destiné à financer des appartements et des maisons, mais aussi des logements étudiants et des logements – foyers.

QUI PEUT SOUSCRIRE UN PLS ?

Tout bailleur, personne physique ou morale

OPERATIONS FINANÇABLES A L’AIDE D’UN PLS

Le PLS peut financer les opérations immobilières suivantes :

  • l’achat de terrains puis la construction de logements sociaux
  • la construction de logements à usage locatif
  • l’acquisition et les travaux d’amélioration de logements anciens
  • la réalisation de dépendances ou d’annexes
  • la transformation de locaux en logements locatifs
  • la réalisation de foyers pour personnes âgées ou handicapées
  • l’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de logements sociaux
  • le financement de logements étudiants. Le locataire principal est alors une association ou un CROUS, les logements seront sous-loués aux étudiants.

Les logements financés en PLS sont destinés à des ménages aux revenus trop élevés pour   bénéficier des habitations financées par le Prêt locatif à usage social (PLUS). (Voir les plafonds de ressources PLS)
Ces logements sont pris en compte dans la part obligatoire de 20 % de logements sociaux décrits dans la loi SRU.

FINANCEMENT COMPLEMENTAIRE

Pour compléter le financement, un prêt supplémentaire peut être accordé par l’établissement qui a délivré le PLS ou par un autre établissement de crédit ayant signé une convention avec la Caisse des Dépôts et Consignations.
L’emprunteur peut bénéficier de subventions locales ou de prêts à taux réduit, comme par exemple la contribution majorée du 1 % logement.
A noter : le PLS n’ouvre pas droit à une subvention de l’état et ne peut se cumuler avec le dispositif Duflot.

LE MONTANT DU PRET

Le montant du prêt est au minimum de 50 % du coût de l’opération et peut couvrir la totalité du prix de revient, déduction faite des subventions.

TAUX D’INTERET ET DUREE D’AMORTISSEMENT

Le taux du prêt est révisable, indexé sur le livret A.
Une période de préfinancement est possible, qui peut s’étaler sur 3 à 24 mois. Il donne lieu à un différé total de paiement des intérêts et du remboursement du capital.
La durée d’amortissement est de 30 ans maximum, avec option à 50 ans pour la charge foncière (coût du terrain) ou immobilière. Les établissements de crédit sont libres de proposer des prêts prévoyant des dispositions particulières, concernant notamment le remboursement (par échéances constantes ou par amortissement constant), ou la durée de remboursement.

Les avantages du PLS

AVANTAGES FISCAUX

TVA A 5,5 %                    
Dans le neuf
La livraison à soi-même de logements sociaux locatifs est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 % au lieu du taux normal de 20 %.
Dans l’ancien
Le taux réduit de TVA s’applique aux travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement.
EXONERATION DE LA TAXE FONCIERE
Les opérations financées au moyen d’un PLS sont exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de 15 à 25 ans à compter de l’année qui suit celle de leur réalisation.
STATUT DU BAILLEUR PRIVE
Le bénéficiaire du PLS peut cumuler le statut du bailleur privé.

AVANTAGES FINANCIERS

UN TAUX D’INTERET PRIVILEGIE
Le taux d’intérêt du PLS est révisable, son actualisation se base sur le livret A.
100 % DU FINANCEMENT POSSIBLES
Le prêt peut couvrir la totalité de l’opération.
ALLOCATION LOGEMENT
La signature de la convention ouvre droit à l’APL pour le locataire, sous conditions de ressources. Cette allocation peut directement être versée au propriétaire-bailleur. Il peut ainsi s’assurer de recevoir une partie du loyer.

Les obligations du bailleur pour obtenir un PLS

Le propriétaire bailleur doit s’engager à gérer lui-même le logement financé par un PLS ou à en confier la gestion à une personne ou un organisme agréé par arrêté du ministère chargé du Logement. Il peut constituer pour cela une société civile avec d’autres personnes physiques.

UN CONVENTIONNEMENT OBLIGATOIRE

  • une convention doit obligatoirement être signée entre l’Etat et le bénéficiaire du PLS. Elle détermine les obligations et les droits respectifs du propriétaire et des locataires des logements qui ont fait l’objet de la convention.
  • La durée de la convention
    La convention est consentie pour une durée au moins égale à la durée du prêt, soit au minimum 15 ans.
    Afin que les locataires puissent bénéficier de l’APL, elle doit être publiée au bureau des hypothèques, (ou inscrite au livre foncier pour l’Alsace, la Moselle et Mayotte).

CONDITIONS DE LA LOCATION

L’emprunteur s’engage à louer à des personnes qui, au jour de l’entrée dans les lieux, ont des ressources ne dépassant pas un plafond en vigueur (voir ci-dessous).

LES LOGEMENTS
Les logements doivent être loués nus, à titre de résidence principale.
Les logements ne peuvent être occupés ni par les ascendants ou les descendants, ni par ceux du conjoint, ni par le conjoint du signataire de la convention.
LE LOYER
Pendant toute la durée de la convention, le propriétaire bailleur s’engage à respecter des plafonds de loyer exprimés en m2 de surface utile.

Les plafonds de ressources PLS

PLAFONDS DE RESSOURCES 2015 DES CANDIDATS LOCATAIRES
 (REVENU FISCAL DE REF. ANNÉE N-2)

Catégorie ménage

Autres

régions

1 : une personne seule   26 139 €
2 : deux personnes ne comportant aucune personne à charge à l’exclusion des jeunes ménages*  34 906 €
3 : trois personnes ou une personne seule avec une personne à charge ou jeune ménage* sans personne à charge   41 978 €
4 : quatre personnes ou une personne seule avec deux personnes à charge   50 677  €
5 : cinq personnes ou une personne seule avec trois personnes à charge   59 615 €
6 : six personnes ou une personne seule avec quatre personnes à charge**   67 187 €
Personne supplémentaire   + 7 495 €

* Jeune ménage : couple sans personne à charge dont la somme des âges est, au plus, égale à 55 ans.
** Personne à charge :

  • enfants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) à charge au sens du Code des Impôts
  • ascendants du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) de 65 ans ou plus et ascendants de 60 ans en cas d’inaptitude au travail dans la mesure où leurs ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu
  • ascendants, descendants ou collatéraux au 2e et 3e degré du locataire, de son conjoint (ou de son partenaire pacsé ou de son concubin) dont le taux d’incapacité permanente est d’au moins 80% et dont les ressources ne sont pas passibles de l’impôt sur le revenu

Les montants indiqués au tableau sont à comparer avec les revenus fiscaux de référence de l’année n-2.

Les plafonds de loyers pour les PLS

LES PLAFONDS DE LOYERS 2015 (ESTIMATION CALCULÉ AU MOMENT FAT )*

 Zone B1Zone B2Zone C
Loyer plafond (en €/m²) 8,51 €8,16 €7,58 €

Loyers maximum des nouvelles conventions, signées à compter du 01/01/2013 (circulaire du 24/01/2013).
________________________________________
Il s’agit du loyer plafond mensuel par m² de surface utile (surface habitable + moitié des surfaces annexes : caves, balcons, loggias…)

  • Zone B1 :
    o    Agglomérations de plus de 250 000 habitants
    o    Grande couronne autour de Paris
    o    Pourtour de la Côte d’Azur
    o    Quelques agglomérations chères
    o    Outre-mer
    o    Corse et Îles
  • Zone B2 :
    o    Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants
    o    Communes chères en zones littorales ou frontalières
    o    Pourtour de l’Île-de-France
  • Zone C : Reste du territoire

* F.A.T Formulaire Agrément Temporaire délivré par la DDTM à partir du dossier déposé